土地性質不清使得光伏電站開發用地難以解決，這是當前制約光伏產業發展的一個重要因素。

在我國光伏用地性質、用地價格、用地稅收等，并未實現“一張圖”管理。很多時候，這種狀況對于投資者來說，不僅霧里看花，更是摸不著頭腦。對此，光頭君把關于“光伏用地”的現有政策和相關事宜做了如下總結梳理。

我國土地可以分為農用地、建設用地、未利用地三大類。國家現有的土地政策對不同性質的土地是否可以用作光伏電站場址做了區分。但在我國，國土、林業部門沒有完全實現統一管理，針對同一地塊的“土地性質”，光伏公司需要向兩個政府部門同時核實確認。

我國土地共有12個一級類、57個二級類;林地中又有8個一級類、13個二級類。在國土部門，一般區分為基本農田、非農地、建設用地等幾種形式，而林業部門可能將國土中的未耕地規劃為宜林地。簡單地說就是，在國土部門那里是荒山未利用地，在林業部門那里可能就是宜林地。

現行相關政策：

2015年9月18日，國土資源部、發展改革委、科技部、工業和信息化部、住房和城鄉建設部、商務部《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)提出：光伏、風力發電等項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態的用地部分，可按原地類認定，不改變土地用途，在年度土地變更調查時作出標注，用地允許以租賃等方式取得，雙方簽訂好補償協議，用地報當地縣級國土資源部門備案;對項目永久性建筑用地部分，應依法按建設用地辦理手續。對建設占用農用地的，所有用地部分均應按建設用地管理。此文的出臺極大限制了光伏發電項目發展，目前，河南、山東、天津、青海等省份已明確要求光伏發電項目用地涉及一般農用地的，必須辦理轉建設用地手續。

2015年12月，國家林業局在下發的《關于光伏電站建設使用林地有關問題的通知》中明確指出：對于森林資源調查確定為宜林地而第二次全國土地調查確定為未利用地的土地，應采用“林光互補”用地模式，“林光互補”模式光伏電站要確保使用的宜林地不改變林地性質;光伏電站的電池組件陣列禁止使用有林地、疏林地、未成林造林地、采伐跡地、火燒跡地，以及年降雨量400毫米以下區域覆蓋度高于30%的灌木林地和年降雨量400毫米以上區域覆蓋度高于50%的灌木林地。

2016年11月8日，國土資源部發布的《產業用地政策實施工作指引》明確，光伏發電站項目使用未利用地布設光伏方陣的，可按原地類認定和管理。但還未明確農、漁、林光互補光伏發電項目可使用的土地性質，各地市、縣國土局因缺少執行依據，不愿出具相關審批文件，對農光、林光互補項目的開展帶來很大困擾。土地使用方式的確定：各類產業用地均可采取長期租賃、先租后讓、租讓結合方式使用土地。

用地的類型按照土地調查成果認定，光伏方陣的面積按照《光伏發電站工程項目用地控制指標》(國土資規〔2015〕11號)核定。

光伏用地價格如何計算?

光伏用地有久征地和臨時用地之說。在電站建設中，對土地的使用，國家支持的是征租結合的方式，即必需的管理用房、建筑用房等實行征用，而支撐電池板所使用的土地則采取租用模式，一般不改變原有土地的使用模式。

詳細費用怎么算?

永久征地的補償費及取費標準涵蓋如下(取材內容以云南地區為例)。

①：土地補償費按X政發[200X]XX號文要求：耕地25000元/畝;未利用地400元/畝

②：青苗及地上附著物補償費：5000元/畝

③：耕地開墾費10500元/畝(云價綜[2010]150號)

④：耕地占用稅24元/平方米，計16000元/畝(云南省政府令第149號)

⑤：失地農民生活保障金20000元/畝(云政發[2008]226號)

⑥：壩區范圍耕地質量補償費187000元/畝

⑦：林地占用費4000元/畝

⑧：征地管理費、勘測定界費、評估費等取10000元/畝

那么每畝的費用該是多少呢?

如根據場地的國土土地屬性查詢結果如為耕地

每畝的費用為：①(耕地)+②+③+④+⑤+⑥+⑧

如根據場地的國土土地屬性查詢結果如為未利用地

每畝的費用為：①(未利用地)+④+⑤+⑦+⑧

臨時用地費用情況：

①土地補償費按照X政發[200X]XX號測算：

耕地：25000元/畝;園地：24000元/畝

林地：25000元/畝;草地及其它土地：400元/畝

②青苗及地上附著物補償費：

經濟類作物：800元/畝

葡萄：23000元/畝;三七：40000元/畝

果園：5000元/畝;林地：2500元/畝

注意：這里臨時用地每畝的費用也和久征地一樣需要結合查詢后土地屬性、土地現狀附作物進行計算。

上述費用為國土部門屬性查詢后的土地征、租價格。根據我國現行政策及現狀，林業部門因數據庫的差異，上述”林地、未利用地”的林地屬性及價格需重新查詢、計列。

(該部分節選自光伏說)

光伏用地的稅收標準如何?

2016年1月15日，國家稅務總局發布《耕地占用稅管理規程(試行)》規定稅額幅度如下：

(一)人均耕地不超過1畝的地區(以縣級行政區域為單位，下同)，每平方米為10元至50元;

(二)人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8元至40元;

(三)人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6元至30元;

(四)人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5元至25元。

而城鎮土地使用稅則采用差別定額稅率，大城市1.5元-30元，中等城市1.2元-24元，小城市0.9元-18元，縣城、建制鎮及工礦區0.6元-12元，各地稅務部門在規定的稅額幅度內自行確定稅率，可調整幅度為20倍。

目前，各地區的稅收標準不一致，造成了光伏企業的投資回報率測算難度加大。以耕地占用稅為例，河南的稅額為22元/平方米、內蒙的為25元/平方 米，甘肅和江蘇分別又是12元/平方米、20元/平方米。對于光伏電站征收的土地使用稅，又從每平方米0.6元到12元不等，光伏電站投資企業把控投資風險不易，影響操作的積極性。