隨著2017分布式光伏補貼標準及《十三五規劃》光伏政策導向的發布，屋頂分布式光伏受投資業主青睞，迎來新一輪“搶裝潮”。然而，光伏電站運行期為25年，搶裝屋頂可能出現破產、查封、抵押出售等情形，為電站收益埋下“地雷”，造成投資業主經濟損失。

以下是投資業主在選擇分布式屋頂時必須注意的5個確定事項和應對辦法，以規避風險：

一：確定房屋本身合法，無被拆除、禁用風險

根據法律規定，以下3種情況屋頂將被拆除或禁止使用：

1)無建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設;

2)未經消防驗收或消防驗收不合格;

3)建設單位在竣工驗收過程中存在違反國家有關建設工程質量管理規定行為。

應對辦法：

投資業主在簽署屋頂租賃合同前，首先要求房屋業主提供4證：建設工程規劃許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明、房屋產權證明。

二：房屋本身合法，并未被抵押、查封

根據法律規定，以下2種情況屋頂租賃合同無法履約：

1)簽署屋頂租賃協議前房屋已被抵押。債務到期，屋頂業主未清償債務，債權人對其拍賣、變賣導致所有權發生變化;

2)房屋在出租前已被人民法院依法查封。

應對辦法：

1)投資業主簽訂屋頂租賃協議前，前往當地不動產登記部門對出租方提供的房屋、土地產權進行調查，了解房屋、土地上是否存在抵押權。

2)在屋頂租賃協議中增加因抵押造成損失的特別賠償條款，或與抵押權人約定在房屋抵押后租賃合同持續生效。

三：屋頂出租房有權簽署合同：

根據法律規定，以下情形房主對屋頂無所有權：

對住宅樓、大型市場等建筑物，由于產權分散房主對屋頂無全部所有權，其屋頂的出租、利用需按照業主委員會或業主大會議事規則，經合法有效的民主決策程序后方可進行租賃。

應對辦法：

投資業主事先做好屋頂產權權屬的調查，規避相關風險。

四：合同期限有效期

屋頂租賃合同期最長20年

根據我國屋頂租賃《合同法》規定：租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

應對辦法：

由于光伏電站使用壽命為25年，建議投資業主在合同中約定租賃期為20年，約定協議到期之后，雙方對該協議以補充協議形式續簽5年。

五：房屋拆遷補償問題

光伏房屋被征收、拆遷有補償：

據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，被拆遷的房屋其“所有權人”有相應補償。屋頂裝有光伏的，光伏方面享有2部分補償：一是光伏系統本身價值補償，另一個是光伏未來幾年發電總收入補償。要注意，補償為房屋所有權人所有，屋頂承租人并不是征收補償的直接主體。

應對辦法：

投資業主在在屋頂租賃合同中，事先與出租人進行約定，明確房屋被征收、拆遷時光伏補償如何分配，以保護自身的合法權益。

以上是光伏電站投資業主在屋頂租賃時需要規避的5大風險，再次提醒廣大投資業主明確相關注意事項，保障光伏投資收益。